不動産の鑑定評価　収益還元法

収益還元法は対象不動産の将来予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法であります。難しい言葉が続きますが広島　賃貸などで物件を探すのに役立つ情報などで覚えておくと便利です。
収益還元法は賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法だと言えます。
しかし、過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となり、対象不動産の販売会社から提出された資料の妥当性を精査する必要があります。
収益価格を求めるには直接還元法とDCF法の２つの方法があります。

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直接還元法

通常は一年間などの一定期間の純収益を還元利回りで割り、100を掛けて収益還元価格を求める方法であります。
不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になってきます。
対象不動産の収益価格＝一期間の純収益÷還元利回り 例えば、還元利回りを5%とした場合、年間の収益が120万円だとして、年間経費（維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等）が20万円だったとすると、（1,200,000円−200,000円）÷0.05＝20,000,000円　物件の収益価格は2,000万円になります。

ＤＣＦ法

対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を現在価格に割り戻して合計する方法です。
DCFは「Discounted Cash-Flow」の略で直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が強く、内容も複雑になっているそうです。
不動産の証券化に関する鑑定評価などで期毎の説明をするときにはＤＣＦ法の適用し、併せて直接還元法を適用することで検証を行うことが適切だとされているそうです。

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不動産の鑑定評価　取引事例比較法

不動産鑑定評価の手法は原価法、収益還元法の他に取引事例比較法があります。
対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択して取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含めて比較評価する方法であります。
鑑定基準として売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から省いているそうです。
取引事例比較法は近隣地域又は同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効であります。
しかし、感覚的な判断でもあるので、評価する鑑定士によって評価内容に差が出てきます。 現在の日本の不動産業界は中古住宅の評価方法として一般的であります。
参考として、不動産の取引価格情報の公表を国土交通省が行っているので見てみるのも良いと思われます。